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inmuebles

06
Sep

En agosto seguimos analizando los mercados

 

rentas altas

Ya sabemos que agosto es un mes de vacaciones y muchas cosas se paran, pero nosotros hemos seguido activos. Aquí os dejamos las intervenciones que hemos hecho en la televisión pública balear y los articulos publicados en El Económico:

Bolsas

(más…)

19
Dic

Más sobre SOCIMIs (Merlin entra en Ibex)

grafico

Artículo publicado día 18 de diciembre en “El Económico”:

Desde esta sección se ha hablado en varias ocasiones sobre SOCIMIs como un buen producto financiero para las personas que disponen de un patrimonio inmobiliario, pero especialmente para pequeños inversores que quieren tener parte de sus ahorros invertidos en inmuebles.

A modo de recordatorio indicar las ventajas para estas personas: pueden invertir en inmuebles de gran calidad ya que los encargados de comprar y de gestionar los alquileres son profesionales del sector, a bajos precios porque la capacidad de negociación de una SOCIMI es superior a la de un particular, diversificando activos debido a que no requiere un capital mínimo elevado, como sí sucede en un inmueble directo, sino que se compran participaciones (lo que además conlleva que no haga falta financiación) a bajo coste evitando notarías, registros o impuestos, con total liquidez porque la SOCIMI cotiza en bolsa y se venden las acciones en cualquier momento del día a un precio conocido y garantizando que la mayor parte del beneficio que obtenga la SOCIMI la repartirá entre sus accionistas vía dividendo, fiscalmente mucho más óptimo que recibir ingreso vía alquileres (los primeros se integran en la base del ahorro con un gravamen máximo para 2016 del 19% y los segundos en la base imponible con un tope del 45%).

Visto esto, la inversión directa en inmuebles por un particular no experto en mercado inmobiliario y con poca capacidad de diversificación no tiene mucho sentido ni financiero ni emocional (por la tensión que conlleva tener inmuebles en alquiler). Llegados a este punto es importante diferenciar compra con finalidad de inversión esperando revalorización y cobro de alquileres que como vivienda habitual cuyo análisis es diferente y del que no se habla aquí.

Pues bien, lo que parecía algo residual, ha cobrado máxima dimensión ya que además de las noticias comentadas otras semanas y que se siguen sucediendo (inversores mediáticos, compras relevantes…) hay que destacar la última: La SOCIMI Merlin Properties comenzará a cotizar en el IBEX35 a partir del 1 de enero, es decir ya es una de las 35 empresas más relevantes a nivel bursátil de España.

Datos:

  • 0%  El tipo a pagar en Impuesto de Sociedades por las SOCIMIs es del 0%.
  • 80%  Las SOCIMIs deben repartir entre todos sus accionistas el 80% de los beneficios de alquileres vía dividendos.
  • 13  En la actualidad cotizan ya 13 SOCIMIs en España, 2 en mercado continuo y 11 en MAB.
05
Ago

Mercado hipotecario e inmobiliario en IB3 TV


Este lunes, en el programa “Primera Línea” de IB3 TV, hicieron un reportaje sobre las 5 poblaciones de Balears que se encuentran entre las de mayor precio por metro cuadrado y en el que colaboré junto a José Ortiz de SDC Kapital (veréis en el vídeo que nos cambian de nombre), en concreto desde Soller, uno de ellos.

El vídeo es de apenas minuto y medio, a pesar de que estuvimos dos horas en Soller, y quedaron muchas cosas en el tintero. Veréis que comentamos por encima la evolución de hipotecas en España, pero no aparece la evolución de los precios: (más…)

21
Mar

Incertidumbre en las bolsas y SOCIMI’s

ES MOMENTO DE VOLVER A INVERTIR EN LADRILLO ESPAÑOL?
Tras la explosión de la burbuja inmobiliaria, hay que valorar, como cualquier otra inversión si ahora es buen momento para retomar este tipo de inversiones: Desde 2007 los precios han caído, no de forma brusca lo que ha generado que llevemos ya 5 años de bajadas; a modo global podemos no haber visto el suelo, si bien es cierto que hay que diferenciar entre distintas zonas geográfica, usos que se le pueda dar, precios de compra… así que es posible que haya oportunidades de compra.

Siendo así, el ahorrador puede buscar un piso, local, oficina, parking, edificio, hotel… que reúna las condiciones necesarias para considerarlo una buena compra, afrontar los gastos (inmobiliaria, gestoría, IVA/ITP, notaría, financiación…) buscar un inquilino, gestionar los alquileres, pagar unos cánones anuales (seguro, IBI, basuras…), asumir unos riesgos (impago, roturas, destrozos, cambios legales…) y obtener unos rendimientos o bien vender pasado un tiempo duplicando gastos.

Otra opción es acudir a los mercados financieros comprando acciones de empresas que se dedican a buscar esos inmuebles baratos y gestionarlos de forma profesional; para ello se han creado una tipología de empresas denominadas SOCIMIs (Sociedades Colectivas de Inversión en Mercado Inmobiliario) a través de las cuales cualquier inversor puede invertir en mercado inmobiliario español beneficiándose de la legislación (liquidez máxima, exigencia de reparto de dividendos, sin costes de notaría, gestoría, inmobiliaria, sin IVA/ITP…) reduciendo las comisiones e impuestos a las que se cobran por la operativa en bolsa española.

Como prueba de su atractivo este sistema está atrayendo a grandes y prestigiosos inversores internacionales: Los principales accionistas de “Lar España” (empezó a cotizar el 5 de marzo) destacan Pimco, Cohen & Steers, Franklin Templeton, UBS… mientras que en “Hispania” (debutó día 14 directamente en el mercado continuo) vemos la presencia de George Soros, John Paulson, Fidelity…

Además podemos diversificar incorporando a la cartera REITs (similares a las SOCIMIs en países anglosajones) o fondos de inversión tradicionales.

Evolución SOCIMIs marzo
Evolución SOCIMIs marzo

Situación de “incertidumbre” en las bolsas mundiales:
Llevamos ya algunas semanas en las que parece que las bolsas no están tomando un rumbo bien definido: las primeras noticias de problemas en Crimea hacían caer las bolsas hace dos semanas; para posteriormente recuperarse, volver a bajar a principios de la semana pasada y recuperar prácticamente todo lo perdido a principios de ésta.

Cierto es que la inseguridad sobre la situación pre-bélica entre Ucrania y Rusia, y los consiguientes enfrentamientos entre “Occidente” y Rusia no ayuda a que el mercado se decante por las compras; pero también es cierto que las caídas se han utilizado para inyectar capital en bolsa con mucha fortaleza.

Hablando de inversiones a largo plazo, que es lo que afecta a la mayoría de ahorradores, en grandes tendencias alcistas de los mercados (incluso en las provocadas por burbujas) ha habido recortes más o menos significativos (algunos cercanos al 10%) que en caso de no tener una estrategia bien planteada puede provocar pérdidas de capital.

El último retroceso en las bolsas (y en algunas de sus acciones) no ha hecho más que refrendar que el momento es bueno para invertir; la simple idea de “comprar porque baja” suele traer consecuencias muy negativas, pero si las pérdidas se frenan en puntos de soporte es una señal muy clara de compra.

La inversión cercana a estos niveles, además nos permite poner una orden de stop que nos dé la posibilidad de protegernos en caso de equivocarnos y que se cambie la tendencia de las bolsas (por el motivo que sea); siempre a una distancia sobre el precio lo suficientemente amplia como para que no nos expulse ante un movimiento especulativo.

Esta estrategia es válida tanto para la inversión en bolsas globales, ya sea a través de ETF’s (fondos cotizados que replican un mercado concreto), fondos tradicionales (la orden “Stop” como tal no existe, pero se puede hacer seguimiento y vender en momentos adecuados) como para una cartera de acciones.

28
Feb

Inversiones Inmobiliarias en el “Foro de Economía y Nuevas Inversiones”

El pasado día 25 de febrero, en el marco del “I Foro de Economía y Nuevas Inversiones” y bajo el tema “2014: Año de Inversiones?” tuve el placer de compartir ponencias con Pau A. Monserrat, director editorial de iAhorro.com; Juan Antonio Tormo, director de Restaurantes y franquicias Skalop y Carlos López, CEO de Value Group.

Vídeo resumen del evento:

Mi presentación versó sobre la inversión inmobiliaria:

  • Precios Inmobiliarios
  • Inconvenientes de la inversión inmobiliaria
  • Alternativas vía mercados financieros: REITs, fondos convencionales y SOCIMIs

Sinceramente quedamos muy satisfechos tanto por el éxito de la convocatoria (aforo completo) como por la repercusión en prensa, lo que demuestra que la Cultura Financiera empieza a importar!!
Entrevista previa en “Això és IB3” de IB3 Ràdio:

Post en iAhorro.com (clickar en imagen):

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Noticia en Informatius de Canal 4 TV:

Imagen de “El Económico”, suplemento del diario Última Hora:

foto el economico

 

 

 

 

Además puedes ver la galería de fotos en nuestro álbum de facebook.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

15
Nov

Empresas inmobiliarias en Bolsa; para Pisos.com

Este viernes, la web Pisos.com ha publicado un reportaje sobre las empresas relacionadas con el mundo inmobiliario en la bolsa española; para ello me hicieron varias preguntas que resumo a continuación:

– Sobre la situación de las inmobiliarias en bolsa:

Desde luego el mapa bursátil en cuanto a constructoras se refiere, ha cambiado de forma significativa, desde el año 2007; han dejado de cotizar en el Ibex 35 (índice de referencia de la bolsa española) varias empresas relacionadas con la construcción: Fadesa, Metrovacesa, Cintra y Colonial siendo esta última la única de ellas que todavía tiene acciones en bolsa; lo que deja bien claro el gran peso que tenían este tipo de empresas en nuestra bolsa (y en la economía en general).
Las empresas que se mantienen en el Ibex, y que además en algunos casos están muy recomendadas por varias casas de análisis, ha sido debido a una diversificación de negocio, ya sea geográfico o por negocio, vease OHL, ACS, Acciona, FCC… caso aparte merece Sacyr, que ha sufrido bajadas fuertes en bolsa, pero con la separación de Vallehermoso ha inyectado una fuerte dosis de confianza al mercado lo que ha provocado subidas espectaculares del valor.

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– Sobre la compra de capital de FCC por parte de Bill Gates:

Desde luego es muy significativo que inversores extranjeros de referencia, ya sea particulares como grandes gestoras estén empezando a invertir en España.
Sin duda ha habido un cambio sustancial que atrae inversores hacia nuestro país, creo que en una parte descuentan mejoras económicas, pero sobre todo lo considero una toma de posiciones en empresas demasiado castigadas por el mercado.
FCC es un claro ejemplo de ello, la mayor parte de su facturación proviene de mercados internacionales, además no está centrado ni mucho menos en la construcción sino que está diversificada en otros sectores (servicios medioambientales, agua, logística para las ciudades, energías renovables…).
Lamentablemente no creo que esta inversión se deba a unas perspectivas de recuperación de la construcción en España.

– Sobre la salida a bolsa americana de RE/MAX:

Sin duda cotizar en bolsa, da unas grandes ventajas a las empresas, y no solo en cuanto a obtención de liquidez (que ya es muy importante), sino como imagen de fortaleza y seguridad para clientes, inversores…
En EEUU van varios pasos por delante nuestro en cuanto a mercados financieros se refiere, el caso de los REITs es un claro ejemplo.
El factor liquidez que no se había tenido en cuenta a la hora de invertir en inmueble se ha visto que es fundamental, y todas las iniciativas (como las incipientes Socimi´s, que intentan imitar a las consolidadas REIT’s) pueden ayudar mucho.

 

Aprovecho para recordar también la entrevista que me hicieron en esta misma publicación hace algunos meses.

12
Oct

Situación económica y de las bolsas

Como cada semana, ayer grabé un nuevo vídeo sobre situación de los mercados para la web Windowbolsa.com:

-NOTICIAS RELEVANTES:

  • Riesgo de Fiscal Cliff y nombramiento de Janet Yellen como nueva presidenta de la FED; noticias que se contrarrestan una con la otra, incluso pesa más la positiva.
  • Perspectivas económicas del FMI sobre el mundo, que en global parecen positivas; con la excepción de los países emergentes.
  • Ha habido pocos datos macro estos últimos días y además poco relevantes para las bolsas.

– SITUACIÓN MERCADOS:

  • La confianza del inversor minorista todavía, y a pesar de las subidas bursátiles de estos meses, no refleja euforia.
  • El Ibex sigue su escalada, y en breve se puede encontrar con una resistencia importante situada entorno a los 9.800 puntos.
  • Pocas variaciones en S&P y Nasdaq que aconseja cautela en estas inversiones.
  • El Dax alemán sigue situado por encima de soporte clave (anterior máximo histórico), que todavía nos permite posibilidades de compra, por ejemplo a través de un ETF.

– ACCIONES:

  • Garmin, está siguiendo perfectamente la estrategia de inversión que planteamos el 19 de septiembre.
  • Danone, en cambio nos ha perforado el stop que planteamos.
  • Daimler se mantiene ligeramente por encima de soportes, por lo tanto nos sigue ofreciendo oportunidades de compra.
  • McDonals está en una situación similar, teniendo todavía posibilidades de comprar a un precio cercano al stop.
  • Arcelor Mittal ha roto un soporte que coincide con el 38,2% de Fibonacci de la última bajada, y se ha consolidado, por lo tanto se puede comprar con un stop ajustado.
  • General Electric también ha roto resistencia, en este caso coincide con el 50% de Fibonacci de la gran bajada (2007-2009), apoyándose además en directriz alcista.

– OTROS ACTIVOS:

  • El sector inmobiliario en España todavía tiene potencial de caídas; por lo tanto se debe invertir en mercado exterior con las pegas que ello conlleva, la alternativa es comprar Fondos de Inversión de Empresas Inmobiliarias (no fondos inmobiliarios) o REIT’s y SOCIMI’s que invirtiendo directamente en inmuebles ofrecen la liquidez de los mercados financieros.
Comparativa inmuebles EEUU, España e Irlanda
Comparativa inmuebles EEUU, España e Irlanda

 

Aquí podéis ver todos los datos y gráficos mostrados en el vídeo: